如果你在2022或2023年續了固定利率房貸，現在可能正感到後悔。自2023年10月以來，固定利率一路下降，根據Ratehub數據，截至11月底，五年期固定利率甚至低至3.79%。
好消息是：即使你被“鎖死”在固定利率里，你仍然可以選擇提前終止現有房貸並以更低的利率重新貸款。
但壞消息也同樣明確：這樣做會付出不小的代價，有時金額相當驚人。那麼，值不值得？
渥太華持牌房貸經紀、LowestRates.ca專家Leah Zlatkin表示：這完全取決於嚴謹的數學計算。“數字不會騙人，”Zlatkin說。“很多人只憑直覺，但直覺很可能是錯的。你需要看真實數字，找出是否真的能省錢。”
第一步：你是什麼類型的房貸？
Rates.ca的房貸與房地產專家Victor Tran表示，你必須先弄清楚兩點：
- 你的房貸是固定利率還是浮動利率？
- 是可提前終止（open mortgage）還是不可隨意終止（closed mortgage）？
如果是open mortgage，一般可以無罰金提前終止；但closed mortgage的罰金可能非常高，取決於房貸類型，剩餘年限和新舊利率差。
對於固定利率房貸，利率在整個期限內都不變（通常是三年或五年）。此類房貸的罰金通常是三個月利息或利率差額罰金（IRD，計算複雜）中更高的一項。
True North Mortgage創辦人兼CEO Dan Eisner 表示，不同貸方對IRD的算法略有不同，有時甚至差異巨大，“這些IRD罰金可能非常殘酷。”
第二步：如何計算罰金
要計算罰金，你需要知道：你當前的利率與新利率的差額，以及銀行因此損失的利息是多少。
例子：假設你在2023年11月簽了一份五年期、6%的固定房貸（當時確實可能），剩餘房貸餘額為50萬加元。
根據道明銀行（TD）的在線計算器，罰金將接近3萬加元。
Tran說，多數客戶沒有這麼多現金，因此只能通過重新貸款（refinance），把罰金加入新的房貸餘額。這又需要：
- 重新資格審核
- 可能重新估值（appraisal）
- 法律手續
- 原房貸註銷費用（幾百元不等）
- 律師與估值費用
Tran解釋判斷是否“值得”的關鍵公式是：如果新的房貸餘額在到期日時低於原房貸餘額，而且“差額”大於罰金及所有費用，那麼就值得提前終止或重新貸款。
換句話說：只要總體能省錢，就值得。
Tran也遇到過少數客戶，即便算下來不“打平”，也願意付罰金。因為他們相信到續貸日利率可能更高。“2020–2021年利率不到2%時，我處理過一些這樣的案例，他們最後賺到了。”
“短痛換長利。”
實戰案例：利率差看似很小，但結果差很多
一位客戶提前終止了固定利率房貸。原利率5.99%（五年期固定），新利率4.45%（五年期浮動）。聽上去差不多，但每月房貸立省359加元！
房貸簽於2023年9月，他們花了7,000加元提前終止，這筆錢是自掏腰包，而非加進貸款。扣除罰金後的淨節省為20,597.57加元。現在他們的浮動利率已降至 3.45%。
然而Eisner也提醒：“當利率下降時，IRD罰金會上升，這是雙刃劍。”
不用罰金也可能降低利率
Tran說還有兩個途徑，可能讓你在不付罰金的情況下獲得更低利率：
- 混合新舊利率並延長年限
- 混合利率並提高貸款額度（重新融資）
這兩種利率都不會像重新簽新房貸那麼低，但比原利率更有優勢。
不過，如果你付不起罰金或相關費用，可能間接傷害信用分。
Zlatkin 將房貸比喻為“雪花”：“每一份都不一樣，所以一定要仔細閱讀條款。”
她表示，一般來講，提前終止房貸的“最佳時機”，通常是在期限最初或接近續貸前的幾個月。有些貸款機構在頭六個月或接近續貸時設有“免罰金提前終止”條款。
由於這當中涉及大量複雜數字，因此Zlatkin強烈建議找房貸專業人士分析不同方案。“一個好的房貸顧問會給你最適合的建議，因為他們知道這能帶來未來更多客戶轉介。”
