加拿大按揭購房者應該明白，最終獲得的利率在很大程度上取決於你與誰打交道以及談判能力。
兩個財務狀況完全相同的借款人，可能拿到截然不同的利率。這也意味着，了解貸款機構如何定價按揭，可以為你節省數千加元。
加拿大六大銀行——加拿大皇家銀行（RBC）、多倫多道明銀行（TD）、豐業銀行（Scotiabank）、蒙特利爾銀行（BMO）、加拿大帝國商業銀行（CIBC）和加拿大國家銀行（National Bank）——控制了超過 70% 的住宅按揭市場，但它們很少公開向優質借款人提供的最低利率。它們宣傳的利率通常遠高於客戶實際獲得的利率。
這種不透明是刻意為之：如果公開真正的底線利率，銀行就難以對不同客戶實行差異化定價，從而影響利潤。而且，由於大多數加拿大人因品牌知名度和網點便利而默認選擇六大銀行，因此對更高透明度的壓力很小。
WOWA Data Labs 的數據顯示，銀行宣傳利率與借款人實際獲得利率之間存在顯著差距。如下表所示，對於三年期固定常規按揭，我們樣本中 RBC、TD、Scotiabank、BMO 和 CIBC 平均提供的利率比宣傳利率低 0.50 個百分點以上。類似的差距也出現在其他期限，包括五年期固定按揭。
對於 50 萬加元的按揭貸款，0.5 個百分點的差異意味着每年額外支付約 2,500 加元利息——這就是因為未意識到銀行未公開的低利率而可能多付的金額。
如何拿到最佳按揭利率
儘管銀行利率不透明，信用良好的借款人（信用分數 680 以上、工作穩定、債務可控）仍可通過一些策略獲得非常優惠的利率：
1. 不要只盯着六大銀行
較小的聯邦監管銀行和信用合作社通常提供類似產品，但廣告利率更具競爭力。使用 WOWA.ca、Ratehub.ca、Rates.ca 和 NerdWallet 等利率聚合平台，可一次性比較 30 多家貸款機構。
2. 多方詢問，找出銀行真實底線
要了解六大銀行真正提供的利率，需直接諮詢多家銀行網點，並聯繫按揭經紀人。許多銀行提供僅限經紀人渠道的非公開利率，這些利率不會出現在網站上。注意，一些貸款機構只與少數經紀公司合作。
3. 訪問幾家經紀公司
如前所述，並非所有經紀公司都能訪問同一貸款機構，因此最好多諮詢幾家。此外，即使是同一家銀行，不同經紀公司提供的利率也可能不同。經紀人通常賺取按揭金額的 0.5% 至 1%，一些業務量大的公司（如 Butler Mortgage）會降低佣金以提供更低利率。
4. 參考員工利率
如果你認識在銀行工作的人，可以詢問他們的員工按揭利率。雖然你可能不符合該利率條件，但可以獲得該機構實際利率底線的參考。
加拿大的按揭市場設計上刻意保持最佳利率不透明，但信用良好的借款人仍然可以節省大量成本。在信息就是價值的系統中，成為“信息充足的買家”就是你最大的優勢。
