這兩年很多人都有一種錯覺：樓市冷了，交易少了，稅務局大概也就松一鬆了。但現實恰恰相反。
加拿大稅務局(CRA)最近釋放出的信號非常明確——房地產，仍然是當前稅務審查的“頭號高風險區”，而且不是喊口號，是實打實地在加碼。
最新一個財年，CRA針對房地產相關問題完成了接近1.5萬次專項審計，比上一年多出2000多次;追回的稅款和罰款接近9億加元，比前一年又高了一大截。換句話說，哪怕市場降溫，查稅不但沒降，反而更狠了。
為什麼會這樣?核心原因只有一個：他們現在“看得更清楚了”。土地登記、市政地稅、交易記錄、銀行流水、短租平台數據，全都能交叉比對;再加上更成熟的數據分析模型，很多以前靠“賭運氣”的操作，現在在系統裡一眼就能被標出來。
CRA也不再一上來就重拳出擊，而是採取所謂的“遞進式執法”——先提醒、再核查、再審計，最後才是罰款甚至刑事調查。但別誤會，這不是心軟，而是效率更高。
在這種背景下，不管你是自住房業主、投資客，還是地產從業者，幾乎都在他們的雷達範圍內。
最常見、也是最容易被盯上的問題，首先就是“賣房沒報”。很多人到現在還以為：只要是自住房，或者覺得“反正也免稅”，報不報無所謂。這個認知早就過時了。現在只要你賣過房，不論最終是不是免稅，都必須在報稅表里如實申報。CRA要的是“你有沒有說清楚”，而不是事後你一句“我以為不用”。
第二類高危操作，是濫用自住房免稅。自住房免稅並不是萬能擋箭牌，更不是想怎麼用就怎麼用。短期持有、頻繁更換“自住房”、把出租房或投資房硬往自住房上套，這些都會被系統標紅。CRA現在已經會用居住記錄、地址變更、出租歷史去交叉核對，“住沒住過”，已經不是靠你一句話。
炒房問題更是這輪審查的重中之重。只要你的買房目的本質上是為了短期轉手賺錢，在CRA眼裡，這就不是資本增值，而是商業收入，需要全額納稅。問題在於，很多人明明是在做翻修轉賣、樓花轉讓，卻仍然按資本增值甚至自住房來申報，一旦被抓到，補稅和罰款都不會輕。
還有一個被嚴重低估的風險點，是出租收入。無論是長租、分租，還是Airbnb、短租平台，只要有租金進賬，就必須申報。CRA已經在大量使用平台數據和銀行流水來比對，“沒被發現”更多只是時間問題，而不是你操作得有多隱蔽。
GST/HST同樣是重災區。新房、大翻修房、先出租再出售的房產，往往都涉及銷售稅的繳納或退稅問題。很多人要麼不該退卻退了，要麼該收卻沒收，這類問題一旦被審計，金額通常不小。
另外一個很多人容易忽略的點，是非稅務居民賣房。非居民出售加拿大房產，不能用自住房免稅，而且買方本身就有核實賣方稅務身份的責任。相關流程現在查得越來越細，想靠模糊操作矇混過關，風險極高。
別以為這些只針對普通業主。地產經紀人、承包商、開發商，其實都在重點名單裡。交易頻繁、金額巨大，本身就意味着更高的審計概率。土地開發、分割、重建這類項目，更是CRA長期盯着的“老目標”。
那普通人該怎麼辦?說實話，沒有什麼高深技巧。保存好所有交易和翻修記錄，如實申報所有與房產相關的收入，別把希望寄托在“應該查不到我”。不確定的地方，早點問專業人士，成本往往比事後補稅和罰款低得多。
更重要的是，別再迷信所謂的“激進避稅套路”——在現在的系統裡，越複雜、越聰明，反而越顯眼。
CRA已經用實際行動告訴所有人：房地產稅務，早就不是偶爾抽查，而是長期、系統、常態化的嚴查。無論你是賣房、炒房、出租，還是資產配置，合規，正在變成最低成本、也是唯一穩妥的選擇。僥倖心理，只會越來越貴。
