这两年很多人都有一种错觉：楼市冷了，交易少了，税务局大概也就松一松了。但现实恰恰相反。加拿大税务局（CRA）最近释放出的信号非常明确——房地产，仍然是当前税务审查的“头号高风险区”，而且不是喊口号，是实打实地在加码。
最新一个财年，CRA针对房地产相关问题完成了接近1.5万次专项审计，比上一年多出2000多次；追回的税款和罚款接近9亿加元，比前一年又高了一大截。换句话说，哪怕市场降温，查税不但没降，反而更狠了。
为什么会这样？核心原因只有一个：他们现在“看得更清楚了”。土地登记、市政地税、交易记录、银行流水、短租平台数据，全都能交叉比对；再加上更成熟的数据分析模型，很多以前靠“赌运气”的操作，现在在系统里一眼就能被标出来。
CRA也不再一上来就重拳出击，而是采取所谓的“递进式执法”——先提醒、再核查、再审计，最后才是罚款甚至刑事调查。但别误会，这不是心软，而是效率更高。
在这种背景下，不管你是自住房业主、投资客，还是地产从业者，几乎都在他们的雷达范围内。
最常见、也是最容易被盯上的问题，首先就是“卖房没报”。很多人到现在还以为：只要是自住房，或者觉得“反正也免税”，报不报无所谓。这个认知早就过时了。现在只要你卖过房，不论最终是不是免税，都必须在报税表里如实申报。CRA要的是“你有没有说清楚”，而不是事后你一句“我以为不用”。
第二类高危操作，是滥用自住房免税。自住房免税并不是万能挡箭牌，更不是想怎么用就怎么用。短期持有、频繁更换“自住房”、把出租房或投资房硬往自住房上套，这些都会被系统标红。CRA现在已经会用居住记录、地址变更、出租历史去交叉核对，“住没住过”，已经不是靠你一句话。
炒房问题更是这轮审查的重中之重。只要你的买房目的本质上是为了短期转手赚钱，在CRA眼里，这就不是资本增值，而是商业收入，需要全额纳税。问题在于，很多人明明是在做翻修转卖、楼花转让，却仍然按资本增值甚至自住房来申报，一旦被抓到，补税和罚款都不会轻。
还有一个被严重低估的风险点，是出租收入。无论是长租、分租，还是Airbnb、短租平台，只要有租金进账，就必须申报。CRA已经在大量使用平台数据和银行流水来比对，“没被发现”更多只是时间问题，而不是你操作得有多隐蔽。
GST/HST同样是重灾区。新房、大翻修房、先出租再出售的房产，往往都涉及销售税的缴纳或退税问题。很多人要么不该退却退了，要么该收却没收，这类问题一旦被审计，金额通常不小。
另外一个很多人容易忽略的点，是非税务居民卖房。非居民出售加拿大房产，不能用自住房免税，而且买方本身就有核实卖方税务身份的责任。相关流程现在查得越来越细，想靠模糊操作蒙混过关，风险极高。
别以为这些只针对普通业主。地产经纪人、承包商、开发商，其实都在重点名单里。交易频繁、金额巨大，本身就意味着更高的审计概率。土地开发、分割、重建这类项目，更是CRA长期盯着的“老目标”。
那普通人该怎么办？说实话，没有什么高深技巧。保存好所有交易和翻修记录，如实申报所有与房产相关的收入，别把希望寄托在“应该查不到我”。不确定的地方，早点问专业人士，成本往往比事后补税和罚款低得多。
更重要的是，别再迷信所谓的“激进避税套路”——在现在的系统里，越复杂、越聪明，反而越显眼。
CRA已经用实际行动告诉所有人：房地产税务，早就不是偶尔抽查，而是长期、系统、常态化的严查。无论你是卖房、炒房、出租，还是资产配置，合规，正在变成最低成本、也是唯一稳妥的选择。侥幸心理，只会越来越贵。
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