2022年至2024年，加拿大移民數量創下歷史新高，平均每年接納約47萬永久居民，三年共有140多萬新移民來到加拿大開啟新生活。
根據加拿大統計局一份最新報告，這140萬新移民可能會在未來幾年影響加拿大的住房市場。
該報告分析了包括安大略省和卑詩省在內的七個省份2018年至2021年的房屋擁有率。
報告顯示，在此期間，移民的房屋擁有率上升，而加拿大本土公民的房屋擁有率則有所下降。隨着時間的推移，移民購房的比例不斷提高。
例如，在安大略省，移民在加拿大居住滿五年後，房屋擁有率從35.7%上升至2021年的40.2%。而在2017年至2021年期間，25至54歲加拿大本土公民的房屋擁有率則從50.7%下降至47.8%。
經濟類移民的房屋擁有率最高，而家庭擔保移民的房屋擁有率則較低。
儘管收入較低，但新移民首次購房者支付的房價卻高於加拿大本土購房者。
在卑詩省，新移民家庭的房屋購買中位價為 66 萬加元，而家庭收入中位數為 12.5 萬加元；相比之下，加拿大本土家庭的房屋購買中位價為 58 萬加元，而家庭收入中位數為 13.5 萬加元。
新移民的抵押貸款月供也高於加拿大本土購房者，且背負的抵押貸款債務也更多。
此外，新移民首次購房者中，購買註冊退休儲蓄計劃 (RRSP) 的比例卻遠低於加拿大本土購房者。
儘管加拿大減少了移民數量，但隨着移民在未來幾年內從租房轉向購房，他們可能成為未來住房需求的重要來源。
經濟學家邁克·莫法特（Mike Moffatt）表示，移民通常需要幾年時間才能融入當地社會並獲得對其技能的認可。
“新移民融入加拿大經濟、獲得技能認可、積累雇主更看重的加拿大經驗確實需要時間，”渥太華“中間缺失群體倡議”創始人莫法特先生說。“我認為我們將會開始看到，而且已經看到了，他們對經濟貢獻的增加以及對自有住房需求的增長所帶來的價值。”
他表示，加拿大統計局的報告並未提及住房類型，而這份報告是繼另一份關於臨時居留權的報告之後發布的。
新移民選擇的住房類型將對房地產市場產生影響。
“我認為這將對加拿大全國產生影響，”莫法特先生說。“這份報告沒有提到的一點是他們購買的住房類型。我懷疑他們中的許多人購買的是更偏向底層房屋，比如聯排別墅之類的。因此，這可能不一定會緩解公寓過剩的問題，”他說。
“如果說有什麼影響的話，那就是如果很多人住在投資者擁有的公寓裡，而新移民只是把這些公寓出租，那麼如果這些人搬出去購買更多偏向地面的房屋，可能會增加公寓的供應量，”莫法特先生說。
“這並非什麼新鮮事，”他補充道。“我們可以回顧一下20世紀40年代和50年代的戰後移民潮。人們來到這裡，租房一段時間，然後買房，而且通常是購買適合家庭居住的大房子。”
問題是，這波購房熱潮是否會推高房價？
“當然有可能，尤其是在以土地所有權為主的購房模式下，”莫法特先生說道。“除非我們開始建造更多這類房屋。我確實有點擔心，在目前市場需求疲軟的情況下，如果我們不建造那麼多房屋，政策制定者可能會覺得任務已經完成，而當所有需求都湧現出來時，我們很可能會看到房價飆升。所以這是一個真正的問題，我認為未來幾年需求很可能會大幅增長。”
“移民，特別是目前已經在這裡的新移民，不僅是剛來的，還包括在疫情之前或疫情期間來到這裡的人，隨着他們的儲蓄增加，隨着他們開始賺更多的錢，他們肯定會開始買房。”
卑詩省商業委員會政策副總裁大衛·威廉姆斯（David Williams）十年前從澳大利亞移民加拿大。
威廉姆斯表示，移民購房總體上對經濟有利。
然而，這位曾任加拿大央行高級經濟學家的威廉姆斯先生，一直以來都對加拿大聯邦政府的移民政策持批評態度。他認為，這些政策對經濟增長毫無助益。
“在我三十多年的經濟學家生涯中，我認為移民戰略可能是我見過的最糟糕的經濟政策失誤之一，”他說道。“政府完全失控，加拿大的移民戰略與關於移民經濟效益的學術證據嚴重脫節……這些證據表明，僅僅提高移民數量，對人均GDP的影響基本上是中性的，也就是說，兩者基本持平。”
威廉姆斯先生表示，更完善的移民政策應該篩選新移民，確保他們的收入高於加拿大公民，同時還要考慮他們的語言能力和教育水平。
“但聯邦政府的做法並非如此。他們只是暫時增加人口，然後宣稱我們的GDP增長非常出色。”
他表示，真正重要的是人均GDP增長。
開發商邁克爾·蓋勒（Michael Geller）表示：“對我而言，更重要的是移民在加拿大頭五年內房屋擁有率的增長速度。”
陳先生（Tung Chan）是一位退休的資深銀行家，他的工作是幫助移民，他積極參與社區活動，並持續幫助新移民。他表示，移民購房率在第五年飆升的原因在於，銀行信用評分是根據在加拿大居住的時間長短和工作年限來評定的。
陳先生說：“新移民對加拿大各種社會保障體系，比如加拿大退休金計劃（CPP）、社會保障金等等，了解得並不多。” “所以他們只能依靠自己，為了確保有地方住，不被趕走，也為了給家庭提供穩定，他們渴望擁有一個家。對他們來說，沒有屋頂遮風擋雨就像蝸牛沒有殼一樣，根本無法生存。”
“這不僅僅是一項投資，擁有自己的房子是至關重要的一步，”他說道。
然而，新移民面臨着與加拿大本土購房者同樣的挑戰，包括不斷上漲的生活成本、高額稅收和融資障礙。此外，白領階層也可能受到AI人工智能日益普及的影響。這些因素可能會影響未來移民的購房趨勢。
“對於沒有資本的人來說，最難的事情就是存錢，”他說道。“中國人常說‘積攢第一桶金’，這真的非常難。”
