加拿大稅務局(CRA)最近釋放了一個非常明確的信號：房地產領域的稅務不合規行為，仍是當前重點打擊對象，而且力度正在全面升級。
一年近1.5萬次審計，追回近$9億CRA公布的2024–2025財年房地產審計數據顯示，在2024年4月至2025年3月的一年時間裡，CRA完成了14.854次針對房地產的專項審計，比上一年多出2.100次。
這些審計追回的稅款和罰款總計8.49億加元，高於上一年的6.485億加元。
為什麼查得更密了？因技術升級了
CRA將這些成果歸功於3點：
數據分析能力全面提升
可以直接獲取更多第三方數據(土地登記、市政地稅、交易記錄)
房地產相關審計覆蓋範圍大幅擴展
同時，CRA正在採用一種被稱為“遞進式執法”的模式，儘可能在早期階段通過適當程度的干預來解決違規不合規行為，包括定向提醒與溝通、稅務教育與合規引導、審查與核查、正式審計，以及在必要時進行罰款或啟動刑事調查。
如果你最近有買房、賣房或裝修計劃，一定要注意以下10類CRA緊盯的房地產稅務問題：
1. 申報收入與生活水平不符
CRA會不定期審查個人稅表上申報的收入是否足以支撐其生活方式，包括房地產的購買、持有和維護成本。如果一個人在沒有明顯收入來源的情況下購買了高價值資產(如豪宅)，這在CRA眼裡就是一個明顯的風險信號。
2. 炒房行為（Property Flipping）
在短期內買入並轉售房產以獲取利潤的行為，通常被視為“炒房”。CRA會使用第三方數據來識別和分析此類交易，並發現部分炒房交易未申報或申報不當。
一般而言，炒房所得利潤應作為“營業收入(business income)”全額納稅，但一些納稅人選擇將其申報為“資本增值”(Capital Gain，僅50%納稅)，甚至乾脆不報。
CRA正在特別關注3類炒房群體：
專業承包商或翻修商：買房意圖就是裝修後加價賣出。
投機者或中介型投資者：通常購買預售房(樓花)，目的是轉售而非自住。他們可能在產權交接前進行“樓花轉讓”(Assignment)，同一房產在最終成交前可能被不同買家轉手多次。
個人翻修者：買房、翻修、短期居住後賣出，卻申報主要住宅免稅(Principal Residence Exemption)的個人買家
3. 賣房賺了錢，但沒申報
只要賣了房，不管是不是自住房、增值部分是不是免稅，都必須在個人報稅表的Schedule 3中申報。
4. 非居民出售加拿大房產
非加拿大稅務居民在出售加拿大境內的房產時，必須就其應稅資本增值進行申報並納稅，且不能申請“主要住宅免稅”。
需要注意的是，買方有責任確認賣方的稅務居民身份。
通常，買賣合同中會聲明賣方的居民身份，而在交割時，負責交易的公證人或房地產律師也會再次核實。
5. 未申報全球收入
加拿大稅務居民需就其全球收入納稅。雖然稅務居民身份是根據事實綜合判定的，但在CRA眼裡，在加拿大擁有房產，通常被視為與加拿大存在稅務聯繫的重要證據之一。
6. 新房或大翻修房屋銷售中未申報GST/HST
在大多數情況下，新房或大翻新房屋在出售時要收GST/HST。如果建築商將此類房屋先出租，則視同為“把房子賣給了自己”，須立即按房屋的市場公允價值繳納GST/HST。
7. 拿了不該拿的退稅
購買或建造新房，或對現有住宅進行重大翻修後：
若作為主要自住房，可申請新房退稅(New Housing Rebate)
若用於出租，可申請新住宅出租物業退稅(New Residential Rental Property Rebate)
但如果購房目的為炒賣，通常不符合退稅資格，且在出售時必須收取 GST/HST。
8. 土地開發相關稅務問題
開發商買地、拆房、分割、開發、再賣——這是CRA的長期重點審計對象，稅務複雜、金額巨大。
9. 主要住宅免稅申報不合規
自2016年起，加拿大境內的所有房產銷售(包括自住房)都必須向CRA申報。要指定某處房產為主要住宅，需填寫T2091 (IND) 表格。CRA僅在納稅人已申報並正確指定的情況下才允許免稅。
10. 房產經紀人
最後，房產經紀人由於其主要收入來源就是房產交易，其職業本身伴隨着高頻交易和巨大金額，因此也被列入CRA的風險評估重點人群。
從CRA公布的數據和執法方式來看，房地產稅務已經不是“偶爾查一查”，而是進入了常態化、系統性嚴查。
不管你是房東、炒房人、樓花買家、開發商，還是房產經紀人，只要你在這些灰色地帶里“賭運氣”，現在被盯上的概率只會越來越高。
