2022 年初的狂热过后，多伦多公寓市场已进入“寒冬”。地产经纪人 Davelle Morrison 今年 3 月在市中心 Corktown 区为客户挂牌一套 650 平方英尺公寓，最初要价 55.8 万，降价 3.8 万后依旧无人问津。5 月初，她将价格进一步降到 39.9 万，并设定限时抢 offer，结果依然乏人问津。
在过去，类似的价格和策略往往会引发抢 offer，但现在连带看人数都屈指可数。Morrison 说，“我们有一个 offer night，结果鸦雀无声，没有一个人出价。这在以前根本不可想象”。
数据显示，2026 年第一季度 GTA 公寓基准价同比下跌 10%，TD 经济学预计到 2028 年前不会回升，届时价格较 2022 年高点将累计下跌 25% 至 30%。
多伦多地区地产局（TRREB）统计，2022 年初公寓基准价在 70 多万，如今或将跌至 50 多万后才可能见底。TD 报告还称，市场修正期将持续到 2028 年，创下历史最长纪录之一。
与此同时，市面上待售公寓高达 6,668 套，买家则明显减少。加拿大地产协会（CREA）数据显示，2026 年第一季公寓库存为 5.4 个月，比去年略降，但成交周期拉长。Urbanation 研究称，2026 年一季度多伦多公寓平均需挂牌 41 天才能成交。
购房者不再着急出手，房地产经纪 Tim Yew 直言：“买家已经不见了。”
在当前市场下，许多卖家和投资者被迫亏本出手。一位名为 Sewit Tamene 的经纪人回忆，2024 年初有客户以 112.5 万买下一套市中心高层公寓，原以为捡到便宜，结果一年后为追求“梦想户型”又购入新房，被迫挂出旧屋。八个月里连降六次价，最后以 99.9 万卖出，实际亏损高达 12.5 万，交易成本还没算进去。
根据 Teranet 数据，2022 年买入的房产近四成转手都要亏本，2023 年和 2021 年买入的亏损比例也分别高达 24.6% 和 21.9%。2020 年前购入的亏损率仅 5%。购入早的业主因房价低和房贷已还部分本金，抗风险能力更强。
现实中，不少卖家宁愿暂时撤牌持有，也不愿亏本卖房。Morrison 遇到一对因离婚出售 King West 公寓的夫妇，面对低价出价最终选择撤牌，其中一方尝试买下对方份额，等待市场回暖。
投资者更是压力山大。有房东因贷款利率暴涨，月供从 2,200 元升到逾 3,000 元，租金根本覆盖不了成本。Tim Yew 指出，不少近年买入公寓的业主每月都在亏钱，只能硬撑，否则一卖就亏“几十万”。
转让合同（assignment sale）市场尤为惨烈。Re/Max City Teams 的 Jeff Carr 今年初帮客户以 30 万低于买入价转让一套期房，买家买入价近 56 万，最后只能 30 万出手，几乎一半打水漂。
Carr 透露，最近几个月，几乎没人能不再掏出 10 万以上才“脱身”。合同价和现价差距过大，许多卖家不是违约就是被迫出租或承担法律后果。部分卖家甚至主动补贴买家承担交房费用，只为有人接手。Yew 直言：“现在有卖家要倒贴钱请人接合同。”
Royal LePage 顾问 Thomas Delespierre 更称当前转让市场是“血流成河”。
TD 经济学分析，租金下滑和人口增长放缓让投资公寓吸引力大减，投资者需求大幅萎缩。此前正是投资者大举进场推高期房供应，利率反转后则一哄而散，市场瞬间被过剩房源淹没。
公寓市场的低迷让开发商进退维谷。Devron Developments 总裁 Pouyan Safapour 透露，目前新盘销量较十年均值暴跌九成，“几乎没有项目能推进”。许多市中心地块因无力开工只能放置，每月光利息和成本就高达数十万甚至上百万。
Dream Unlimited CEO Michael Cooper 也承认，公司手头多个可开发地块项目被迫搁置，“本来以为靠卖房就能开工，但现在只能硬撑，土地成本越拖越高。”此外，现有二手公寓价格普遍低于新楼盘成本，新盘很难吸引买家。
“市场上公寓比人还多。”Cooper 坦言，这让开发商只能被动等待。
政府虽陆续出台 HST（统一销售税）退税和减免市政开发费等刺激政策，但成效有限。BILD 数据显示，2026 年 4 月新公寓销量仅 199 套，较历史同期低 88%；待售库存高达 13,331 套。
