在多伦多坐拥340万净资产，如何平衡房产、子女赠予与高额开支？
达伦（Darren）今年72岁，已经，拥有一份定额给付养老金（DB Pension），年收入118,450加元，随通胀调整，并提供100%遗属福利。他的妻子梅雷拉（Merella）今年63岁，目前担任咨询顾问，平均年收入约10万加元。
目前，两人的税后月收入合计约15,000加元（含CPP）。他们希望在梅雷拉五年后退休时，仍能维持这一收入水平。
这对夫妇在大多伦多地区（GTA）拥有一套自住房和三套出租物业，所有房产均有按揭贷款。在最近经历了一次健康危机后，达伦希望尽快梳理家庭财务，以确保妻子和孩子未来有保障。达伦目前最关心的不是投资收益，而是三件非常具体的事：
- 如何还清自住房约45万加元的房贷？
- 如何给两个成年子女各留下50万加元？
- 退休后的开支目标设定为每月1.5万加元（每年18万加元）——与目前的税后收入相同，但明显高于他们现在的实际支出。
当前收入和支出情况
- 达伦DB Pension：118,450加元/年
- 达伦CPP：约17,000加元/年
- 达伦RRIF最低提款：13,400加元/年
- 梅雷拉顾问收入：约100,000加元/年（税前）
- 梅雷拉提前领取CPP：约3,500加元/年
当前年收入：252,350加元
实际每月支出：9,555加元
未分配结余：5,475加元/月
也就是说，他们现在并没有现金流压力，但未来将主动提高开支水平。
资产与负债情况
总资产：约494万加元
- 自住房：175万
- 三套出租物业：220万
- 金融资产（现金 + 投资）：约99万
总负债：约144.9万加元
净资产：约341.2万加元
专家分析
奥克维尔HighView Financial Group的合伙人兼财富规划主管伊恩·卡尔弗特（Ian Calvert）对这对夫妇的情况进行了分析。
1. 资产现状与风险预警
专家指出，两人的总资产为486万加元，其中约395万加元为房地产，占比高达82%。在利率上升、租赁市场波动、公寓流动性下降的背景下，风险正在放大。
“他们的资产规模很好，但缺乏多元化，房地产占比过高。”专家指出，尽管加拿大房地产在过去表现稳健，但在利率上升、需求变化以及高杠杆背景下，部分地区已出现下行压力。此外，一些公寓市场的流动性风险也不容忽视，出售可能并不容易。
2. 建议方案：出售房产以增加流动性
好消息是，这对夫妇并没有短期财务压力或被迫出售的需求。但专家仍建议出售至少一处出租公寓，用来降低集中风险，并为退休提款做准备。专
家认为可以优先出售一处估值为45万加元的公寓，目前现金流仅盈亏平衡。该物业购入价为35万加元，存在10万加元资本增值，其中50%需纳税。因此，从税务角度看，最佳出售时间是梅雷拉退休后的低收入年份（该房产仅在她名下），代价是未来5年继续承受房地产集中风险。
如果出售第二套公寓，专家建议安排在不同的纳税年度，以避免同一年申报两笔资本利得。
两套公寓目前合计估值约92.5万加元。扣除税和按揭后，可显著提升可提款资产池。
3. 优化投资组合
专家建议，出售房产后的税后资金应投入多元化、具备稳定分红能力的投资组合，以弥补梅雷拉退休后的收入缺口。同时，应尽量补足TFSA（免税储蓄账户）。
目前，达伦的投资组合中约25%是现金，且表现极不稳定（大盈大亏）。在进入提款阶段后，这种结构并不理想。
专家建议转向可预测、分红稳定的长期配置，并分批入市。
4. 对子女的资助建议
这对夫妇计划未来留给两个孩子各50万。
专家建议，与其未来一次性给大笔遗产，不如现在就开始资助子女，具体方式包括帮助他们开设并注资TFSA、RRSP或首套房储蓄账户（FHSA）。这样既能让资金尽早复利，也能帮助子女建立理财意识，同时保留灵活性。
5. 18万年开支的退休目标能否达成？
专家预计，一旦卖掉两处公寓，他们将获得约46.5万加元的净现金。假设投资年回报率为5%，通胀率为2%，这笔资金可提供约14年的额外现金流。
届时如果自住房贷还没还清，他们可以选择出售第三套出租物业或使用 TFSA余额一次性清偿。
