2020 年，Nadia Elkharadly 开始打理年迈亲属位于多伦多市中心的出租单元，没过多久，租客就开始拖欠房租。
事情一开始只是租客发来一条客气短信，请求短期延期付租。Elkharadly和亲属出于体谅答应了对方。可几天的延期拖成了数月。之后租客干脆不再回复消息，欠下数月房租，双方也没有签订正式还款协议。
接下来，Elkharadly 经历了一场她口中 “煎熬” 的 11 个月持久战 —— 安省租务审裁庭案件积压严重，流程漫长。房东与租客委员会（LTB）最终做出了有利于他们的裁决，但租客早已搬离，这个家庭只能自行承担近一年的房屋持有成本。
Elkharadly 这类案例，正是安省新出台租赁法规想要解决的痛点。
安省正通过第 97 号法案和第 60 号法案修订《住宅租赁法》（RTA），加快房东与租客委员会的驱逐和租约终止流程，主要条款将于 2026 年 7 月 1 日、2026 年 9 月 21 日分阶段生效。
安省将 N4 通知期限缩短至 7 天
从 9 月 21 日起，依据第 60 号法案修订条款，收到欠租 N4 通知的租客，仅有 7 天时间付清欠款（原先是 14 天）。逾期未付，房东即可向 LTB 提交 L1 申请，申请驱逐令并追讨欠租。
Ontario Landlords Watch 创始人 Kayla Andrade 表示，7 天时限的核心意义在于落实责任。新规树立清晰标准：房租缴纳有硬性截止日期，避免欠租被动累积数月之久。
不过 Andrade 和安省出租住房供应商联盟（FRPO）都强调，如果 LTB 聆讯排期依旧缓慢，这些改动的实际作用有限。
“缩短通知期限不等于更快完成驱逐，”Andrade 说，“它只是让房东提前 7 天进入申请流程，不一定能让案子提前 7 天走完。”
即便 N4 通知缩短至 7 天，房东仍需等待聆讯日期和书面裁决下达，才能启动实际清退。LTB 目前的数据显示，同时申请驱逐和追讨欠租的 L1 申请，以及只追讨租金、不申请驱逐的 L9 申请，平均排期三个月。
但持牌事务律师、Gobin & Leyenson LLP 合伙人 Olga Leyenson 称，因欠租申请驱逐的 L1 案件，实际要等 5 至 8 个月才能排到聆讯。聆讯结束后，LTB 还可能再花 3 至 8 周出具驱逐令。
在此期间，房东要持续承担房贷、物业税、公寓管理费、保险、水电杂费，以及 LTB 强制预缴的申请费（通过 Tribunals Ontario 线上平台提交为 186 加元；线下提交 201 加元）。
图源：thestar
口头协议不再够用
依据第 97 号法案，7 月 1 日起，如果要依据《住宅租赁法》第 206 条向 LTB 提交还款协议，迟缴房租的还款计划必须使用 LTB 官方认可的制式还款协议表格。
该表格可在 LTB 官网获取，由房东发起，写明违约后果，其中包含 L4 条款：一旦租客违约，房东可申请单方驱逐令 —— 无需开庭，直接驱逐，且不用重新送达新通知。
以前双方可以达成非正式约定，LTB 也能据此出具同意令。新规并不会让短信、邮件或口头约定全部失效；但如果租客违约，这类非正式协议无法获得 LTB 官方的强制执行效力。
“房东常会和租客通过短信或者口头沟通，觉得这样更友善、人性化，”Leyenson 说，“可惜一旦需要主张法律权利，缺少书面证据往往会让房东吃亏。”
还款计划经双方签署并提交 LTB 备案后，就具备法律约束力。
租客一旦未按期还款，房东必须在 30 天窗口期内提交 L4 申请。一旦错过这个期限，就不能再通过该违约事件走这条强制执行途径。
大都会租客协会联盟（FMTA）执行董事 Yaroslava Avila Montenegro 警告，新规限制非正式延期，相当于设置了 “零容忍驱逐陷阱：租客只要错过一个还款日，就可能面临驱逐”。
Leyenson 提到，对房东而言，文书材料出现微小技术性错误，就可能导致整套流程推倒重来。Andrade 建议，务必在提交申请前全面核查文件，而不是提交之后才补救。
“我一直跟住房出租方说：不要等到出问题了才开始留存证据；只要你持有出租物业，就要持续做好记录。”Andrade 建议房东保存准确租金台账、全部付款记录、相关沟通记录、各类通知副本以及送达凭证。“一定要记好各个时间节点。”
房东提前 120 天通知，可免付安置补偿金
根据第 60 号法案修订内容，9 月 21 日起，如果房东打算收回房屋自住，或是给符合资格的家人居住，可以二选一采用法律途径。
按照新规，房东可以出具 N12 租约终止通知，提前至少 120 天告知（截止日必须为一个租赁周期的最后一天），采用这个方案，就无需按原有规定向租客支付相当于一个月租金的安置补偿金。
房东也可以继续沿用原有 60 天 N12 方案，但必须支付一个月租金补偿金。采用这个较短通知周期，法律不要求房东存在紧急理由。
Andrade 着重提醒：N12 通知本身不等于驱逐令。如果租客对通知提出异议，房东就要参加 L2 聆讯。LTB 数据显示，除 L1、L9 之外的其他申请类型，平均排期 5 至 7 个月；个别案件耗时更长。
与此同时，恶意驱逐会带来严重经济处罚。7 月 1 日起，第 97 号法案修订条款提高《住宅租赁法》相关违规罚金上限：个人最高罚 10 万加元，企业最高罚 50 万加元。恶意出具 N12（自住收房）、N13（维修翻新）通知，租客同样有权索要赔偿。
租客以房屋维修为由抗辩，需先缴纳 50% 欠租
第 60 号法案旨在遏制租客利用临时抗辩拖延欠租驱逐程序。自 9 月 21 日起，如果租客在 L1 聆讯中，以房屋维修、保养或遭受骚扰为由抗辩，必须最迟在聆讯前 7 天，先缴纳所涉欠租金额的 50%。
这项改动意在打击恶意抗辩，避免房东承受更大经济损失。但大都会租客协会联盟的 Avila Montenegro 等反对者认为，该条款设置了资金门槛，低收入租客难以对劣质住房提出维权抗辩。
无论争议如何，这条规则从根本上改变了 L1 聆讯的博弈格局。
复审申请期限缩短至 15 天
依据第 60 号法案，7 月 1 日起，对 LTB 裁决提交复审申请的期限由 30 天缩减至 15 天。该截止日期适用于 7 月 1 日及之后出具的裁决文书。
这意味着房东和租客都必须立刻审阅审裁庭的裁决，赶在窗口期关闭前修正文书错误、对不利裁决提起复审。一旦逾期，就丧失复审权利。
欠租数月，钱款追回依旧困难重重
和 Elkharadly 一家一样，许多小型房东最终只能自行承担欠租损失。Leyenson 因此建议，预留能够覆盖 3 至 4 个月房贷和物业税的备用资金。
Leyenson 说，最坏情况下，随着案件不断聆讯、延期、复审，租客可以免费居住 6 至 18 个月。
即便法院下达驱逐令，同时判决租客偿还数千加元欠租，这笔钱的追讨依旧是另一场硬仗。
Leyenson 表示，房东想要拿回欠款，还需要额外走法律程序。“必须去小额索赔法庭申请强制执行。但如果租客依靠社会救济、没有工作、无资产、无银行账户，那这笔钱根本无法追回。”
安省新法规给小房东提供了更高效的法律工具，但说到底，大家都希望永远用不上。
“好租客是宝藏，”Elkharadly 说，“如果租客爱惜房子、按时交租，这就是最重要的事。”
来源：
https://www.thestar.com/business/personal-finance/she-waited-11-months-to-evict-a-non-paying-tenant-ontario-s-new-rules-are-supposed-to-fix-that/article_8dff588e-b9c4-4f1e-9e76-f7885062441b.html
