曾經叱咤多倫多房地產市場、參與打造多個地標項目的開發商Harry Stinson，如今的人生境遇令人唏噓。
這位曾被稱為“多倫多公寓大王”（Toronto’s condo king）的地產大亨，在價值140萬加元的住宅被強制出售後，如今竟住進了漢密爾頓市中心一座破敗的廢棄針織廠。
更大的麻煩還在後面——由於未支付高達1400萬加元的監管處罰款項，安省證券委員會（OSC）目前正在申請法院命令，試圖讓他正式進入破產程序。
從140萬豪宅搬進廢棄廠房
Stinson 現在居住的地方，是漢密爾頓市中心一座看上去幾乎已經廢棄的老針織廠。
建築外面堆着垃圾，牆上布滿塗鴉；裡面陰暗潮濕，窗戶被黑色窗簾遮擋，樓上的木質天花板甚至因為年久失修已經開始坍塌。
Stinson原本買下這裡，是打算將其改造成商業和住宅綜合項目。
然而項目並沒有真正做起來，只完成了一間辦公室和一個樣板單位。如今，這個樣板單位反而成了他自己的家。
面對記者時，他穿着一件黑色T恤，上面印着一句非常符合他目前處境的話：“我還沒死呢（I’m not dead yet）”。
曾經是多倫多地產界風雲人物
今天的處境，與Stinson當年的輝煌形成巨大反差。
上世紀90年代，他就是多倫多最早一批發現老建築改造成住宅商機的開發商。
1993年，他提出把Queen Street West一座擁有百年歷史的糖果工廠改造成Loft公寓。這個後來被稱為Candy Factory Lofts的項目，成為多倫多“適應性再利用（Adaptive Reuse）”的經典案例之一。
不過，這也暴露出一個後來不斷困擾Stinson的問題。他有大膽的想法，也很會賣項目，但融資和執行卻經常跟不上。
Candy Factory Lofts雖然銷售成功，但Stinson沒能找到足夠的融資，最終被項目業主通過法律行動趕出，1997年項目正式開放時，他已經不再是負責開發的人
One King West讓他一戰成名，也讓他付出慘重代價
後來，Stinson與知名商人David Mirvish合作，將多倫多市中心1 King St. W. 的原Dominion Bank總部改造成今天大家熟悉的One King West Hotel。
項目非常大膽：51層、500多個單位，融合住宅、酒店、商業等多種用途。
其中最特別的是，公寓業主可以把自己的單位放進酒店的出租計劃，由酒店出租給客人，再分享收益。
然而，項目運營後很快出現問題。
一些參與出租計劃的業主後來發現，相關單位面臨的並不是普通住宅稅率，而是高得多的商業稅率。
一名投資者直言：“投資者吃了大虧。”
不少人最後甚至只能虧本賣掉單位。
與此同時，Stinson與商業夥伴Mirvish的關係也徹底破裂。Stinson最終欠下 Mirvish接近1200萬加元，之後申請破產保護，酒店運營也進入接管程序。
不過直到今天，Stinson依然認為One King West是自己職業生涯中最值得驕傲的作品之一。
畢竟20多年過去，這家酒店至今仍然在運營。
還曾計劃建338米摩天大樓
Stinson的野心遠不止於此。
他還曾計劃在多倫多66 Temperance St.建造一棟名叫Sapphire Tower的摩天住宅，高達338米。
如果當年真的建成，它幾乎可以與First Canadian Place比肩，並可能成為當時多倫多最高的住宅樓。
然而，這個項目最終在2007年進入接管程序。
建築歷史學者Shannon Kyles對他的評價頗為耐人尋味：“Harry是一個潮流引領者。他是夢想家，也是樂觀主義者——而夢想家通常都不是會計師。”
豪賭美國酒店，最終惹上大麻煩
真正把Stinson推到今天這個境地的，是美國紐約州布法羅的Buffalo Grand Hotel項目。
2018年，他買下這家位於布法羅市中心、占地7英畝、擁有數百間客房的大型酒店。
他的想法依然大膽：把Buffalo Grand改造成另一個One King West。
根據OSC的說法，Stinson甚至早在正式收購酒店前兩年，就開始為項目募集資金，其中包括來自安省的投資者。
然而，隨後發生的一切幾乎可以用“屋漏偏逢連夜雨”來形容。
2020年疫情暴發，酒店行業遭受重創，Buffalo Grand出現嚴重現金流問題。
到了2021年年底，酒店又突然發生大火。
當地調查人員最終認定是人為縱火，但一直沒有找到縱火者。外界一度甚至傳言是業主為了騙取保險金而縱火，Stinson對此堅決否認，稱這種說法是“徹頭徹尾的胡說八道”。
酒店此後一直關閉至今，布法羅市政府甚至正在試圖將其認定為廢棄物業。
從數百名投資者籌集1300萬，卻沒交關鍵文件
真正致命的問題隨後浮出水面。
根據OSC的說法，Stinson從數百名投資者手中籌集了大約1300萬加元，但沒有按照安省證券法規要求提交關鍵的招股說明書，同時也沒有妥善保存所募集投資資金的準確記錄。
Stinson則解釋稱，他曾諮詢過多家律師事務所，因為酒店位於美國紐約州，得到的建議是在美國提交相關文件。
但OSC並沒有接受這個解釋。
Capital Markets Tribunal最終在2023年對其作出處罰，涉及金額達到約1400萬加元。
由於Stinson至今沒有支付相關款項，今年7月3日，OSC 宣布向法院申請破產令，並要求由受託人接管他的資產。
OSC表示，此前已經給了Stinson多次合理機會履行審裁處的命令，但他始終無法提出一個切實可行的方案，既讓投資者獲得補償，又履行對他的處罰。
Stinson則認為OSC對他處罰過重，甚至形容這是一場針對他的“獵巫行動”。
他表示自己根本拿不出1400萬加元：“我上哪兒去弄這些錢？OSC已經毀掉了我的生意。”
女兒勸他放棄：“他這是在把自己逼死”
即使已經到了這個地步，Stinson仍然沒有準備認輸。
他承認自己當初在文件申報方面犯了錯誤：“我必須承擔責任。”
但他堅決否認自己欺詐投資者，更否認自己拿別人的錢中飽私囊。
他說，很多投資者其實都是自己的朋友、家人以及過去曾經投資過他項目的人，“他們信任我”。
Stinson認為，如果能夠找到新的融資，讓Buffalo Grand重新運營起來，他仍有機會償還投資者。
但他的女兒Scarlett已經多次勸父親別再繼續了。
她希望父親停止與OSC對抗，也徹底放棄Buffalo Grand。
她形容父親現在的狀態：“他這是在把自己逼死。”
然而，Stinson依然每天拼命工作，希望找到一個願意出資、又不會把酒店直接拆掉的投資者。
從昔日的“多倫多公寓大王”，到如今住在漢密爾頓廢棄廠房，甚至面臨被強制破產，Stinson的人生幾乎像坐了一趟過山車。
但他似乎仍然不認為自己的地產生涯已經結束。
面對記者，他笑着指了指自己胸前那件寫着“我還沒死呢”的T恤說：“我總得從某個地方重新開始，我已經有了一些計劃。”
最後，他又補了一句：“他們總不能把我從這個地球上趕出去”。
