曾经叱咤多伦多房市场、参与打造多个地标项目的开发商Harry Stinson，如今的人生境遇令人唏嘘。
这位曾被称为“多伦多大王”（Toronto’s condo king）的地产大亨，在价值140万加元的住宅被强制出售后，如今竟住进了汉密尔顿市中心一座破败的废弃针织厂。
更大的麻烦还在后面——由于未支付高达1400万加元的监管处罚款项，安省证券委员会（OSC）目前正在申请法院命令，试图让他正式进入破产程序。
Stinson 现在居住的地方，是汉密尔顿市中心一座看上去几乎已经废弃的老针织厂。
建筑外面堆着垃圾，墙上布满涂鸦；里面阴暗潮湿，窗户被黑色窗帘遮挡，楼上的木质天花板甚至因为年久失修已经开始坍塌。
Stinson原本买下这里，是打算将其改造成商业和住宅综合项目。
然而项目并没有真正做起来，只完成了一间办公室和一个样板单位。如今，这个样板单位反而成了他自己的家。
面对记者时，他穿着一件黑色T恤，上面印着一句非常符合他目前处境的话：“我还没死呢（I’m not dead yet）”。
今天的处境，与Stinson当年的辉煌形成巨大反差。
上世纪90年代，他就是多伦多最早一批发现老建筑改造成住宅商机的开发商。
1993年，他提出把Queen Street West一座拥有百年历史的糖果工厂改造成Loft公寓。这个后来被称为Candy Factory Lofts的项目，成为多伦多“适应性再利用（Adaptive Reuse）”的经典案例之一。
不过，这也暴露出一个后来不断困扰Stinson的问题。他有大胆的想法，也很会卖项目，但融资和执行却经常跟不上。
Candy Factory Lofts虽然销售成功，但Stinson没能找到足够的融资，最终被项目业主通过法律行动赶出，1997年项目正式开放时，他已经不再是负责开发的人
后来，Stinson与知名商人David Mirvish合作，将多伦多市中心1 King St. W. 的原Dominion Bank总部改造成今天大家熟悉的One King West Hotel。
项目非常大胆：51层、500多个单位，融合住宅、酒店、商业等多种用途。
其中最特别的是，公寓业主可以把自己的单位放进酒店的出租计划，由酒店出租给客人，再分享收益。
然而，项目运营后很快出现问题。
一些参与出租计划的业主后来发现，相关单位面临的并不是普通住宅税率，而是高得多的商业税率。
一名者直言：“投资者吃了大亏。”
不少人最后甚至只能亏本卖掉单位。
与此同时，Stinson与商业伙伴Mirvish的关系也彻底破裂。Stinson最终欠下 Mirvish接近1200万加元，之后申请破产保护，酒店运营也进入接管程序。
不过直到今天，Stinson依然认为One King West是自己职业生涯中最值得骄傲的作品之一。
毕竟20多年过去，这家酒店至今仍然在运营。
Stinson的野心远不止于此。
他还曾计划在多伦多66 Temperance St.建造一栋名叫Sapphire Tower的摩天住宅，高达338米。
如果当年真的建成，它几乎可以与First Canadian Place比肩，并可能成为当时多伦多最高的住宅楼。
然而，这个项目最终在2007年进入接管程序。
建筑历史学者Shannon Kyles对他的评价颇为耐人寻味：“Harry是一个潮流引领者。他是梦想家，也是乐观主义者——而梦想家通常都不是会计师。”
真正把Stinson推到今天这个境地的，是美国纽约州布法罗的Buffalo Grand Hotel项目。
2018年，他买下这家位于布法罗市中心、占地7英亩、拥有数百间客房的大型酒店。
他的想法依然大胆：把Buffalo Grand改造成另一个One King West。
根据OSC的说法，Stinson甚至早在正式收购酒店前两年，就开始为项目募集资金，其中包括来自安省的投资者。
然而，随后发生的一切几乎可以用“屋漏偏逢连夜雨”来形容。
2020年疫情暴发，酒店行业遭受重创，Buffalo Grand出现严重现金流问题。
到了2021年年底，酒店又突然发生大火。
当地调查人员最终认定是人为纵火，但一直没有找到纵火者。外界一度甚至传言是业主为了骗取保险金而纵火，Stinson对此坚决否认，称这种说法是“彻头彻尾的胡说八道”。
酒店此后一直关闭至今，布法罗市政府甚至正在试图将其认定为废弃物业。
真正致命的问题随后浮出水面。
根据OSC的说法，Stinson从数百名投资者手中筹集了大约1300万加元，但没有按照安省证券法规要求提交关键的招股说明书，同时也没有妥善保存所募集投资资金的准确记录。
Stinson则解释称，他曾咨询过多家律师事务所，因为酒店位于美国纽约州，得到的建议是在美国提交相关文件。
但OSC并没有接受这个解释。
Capital Markets Tribunal最终在2023年对其作出处罚，涉及金额达到约1400万加元。
由于Stinson至今没有支付相关款项，今年7月3日，OSC 宣布向法院申请破产令，并要求由受托人接管他的资产。
OSC表示，此前已经给了Stinson多次合理机会履行审裁处的命令，但他始终无法提出一个切实可行的方案，既让投资者获得补偿，又履行对他的处罚。
Stinson则认为OSC对他处罚过重，甚至形容这是一场针对他的“猎巫行动”。
他表示自己根本拿不出1400万加元：“我上哪儿去弄这些钱？OSC已经毁掉了我的生意。”
即使已经到了这个地步，Stinson仍然没有准备认输。
他承认自己当初在文件申报方面犯了错误：“我必须承担责任。”
但他坚决否认自己欺诈投资者，更否认自己拿别人的钱中饱私囊。
他说，很多投资者其实都是自己的朋友、家人以及过去曾经投资过他项目的人，“他们信任我”。
Stinson认为，如果能够找到新的融资，让Buffalo Grand重新运营起来，他仍有机会偿还投资者。
但他的女儿Scarlett已经多次劝父亲别再继续了。
她希望父亲停止与OSC对抗，也彻底放弃Buffalo Grand。
她形容父亲现在的状态：“他这是在把自己逼死。”
然而，Stinson依然每天拼命工作，希望找到一个愿意出资、又不会把酒店直接拆掉的投资者。
从昔日的“多伦多公寓大王”，到如今住在汉密尔顿废弃厂房，甚至面临被强制破产，Stinson的人生几乎像坐了一趟过山车。
但他似乎仍然不认为自己的地产生涯已经结束。
面对记者，他笑着指了指自己胸前那件写着“我还没死呢”的T恤说：“我总得从某个地方重新开始，我已经有了一些计划。”
