在過去近二十年裡，每當加拿大經濟遇到挫折——無論是全球金融危機，還是新冠疫情——其炙手可熱的房地產市場總能撐起經濟。
但隨着加拿大應對美國總統川普發起的貿易戰，這次房地產市場可能無法再發揮同樣作用。
潛在買家紛紛觀望，因為創紀錄的房價回調讓人們突然意識到擁有房產的風險。這一回調發生在加拿大經濟的關鍵時刻：面對美國關稅壓力，加拿大已經出現一個季度的經濟收縮，如果這種情況繼續，可能會陷入衰退。
“45歲以下的人幾乎從未真正經歷過加拿大房地產的修正周期，”蒙特利爾銀行的經濟學家羅伯特·卡夫西克 (Robert Kavcic) 說，“所以這一波將給整整一代人一個教訓，讓他們意識到投資房地產其實存在風險。”
利率下調
多倫多的亞倫·喬哈爾（Aaron Johal）就是其中一個開始動搖的人。24歲的他一直打算購房，因為他目睹了家人在加拿大史無前例的房市繁榮中，通過自住房和一些投資房獲益。
但就在他開始為首付存錢時，市場暴跌。2022年初至去年年底，房價下跌16.8%，創下1975年以來的最大峰谷降幅。如今，喬哈爾對房地產的信心已大幅動搖。
“加拿大房地產還是我想投資的方向嗎？”他說，“我不再像以前那樣相信它。”
類似的心理也在抑制整體市場。為刺激經濟增長，加拿大央行今年已三次降息——最近一次在9月，以應對美國關稅帶來的衝擊。但房地產市場尚未回暖。
雖然住宅建築支出在2021年占經濟的9%，但現在已降至6.4%。
就業也在下降。政府數據顯示，今年以來，全國房地產銷售和租賃行業就業下降0.5%，新建房屋建築就業下降0.8%。兩行業的失業增速超過私營部門總體水平，表明房地產非但未能推動經濟復甦，反而在拉低整體經濟表現。
“就加拿大住宅房地產而言，我們很可能正處於長期下行周期，”經濟學家大衛·羅森伯格 (David Rosenberg) 表示，“從GDP角度看，住房市場在未來相當長的一段時間內可能都處於不利地位。”
問題部分在於，即便房價回調，房屋並未變得更負擔得起。價格僅回到2021年的水平。由於抵押貸款利率仍遠高於疫情期間的低點，大多數加拿大人的購房能力仍停留在2022年初市場高峰前的水平。
儘管今年以來利率有所下降，但仍是過去十年平均水平的兩倍多。這讓許多在房價回調前購房的人陷入財務困境，要麼是因為他們持有浮動利率抵押貸款，要麼是以低利率貸款購房的人面臨續約。越來越多的房主被迫出售，因為他們無法承受更高的還款額。
“恐懼心理”
媒體和網絡論壇上的類似故事，也足以讓潛在買家感到不安。29歲的溫哥華IT產品經理阿卡什·阿加瓦爾（Akash Aggarwal）表示，儘管他有能力購房，但他決定觀望。
“我心裡有很多恐懼，如果我進行這樣一筆巨額投資，將來出了問題，這項投資可能會虧損而不是獲利。”
加拿大經濟面臨美國關稅帶來的挑戰，而美國是加拿大最大的貿易夥伴。這些關稅壓力推高了失業率，鋼鐵和鋁等行業受衝擊尤其嚴重，而由此帶來的經濟不確定性，也讓買家更謹慎。
疲軟的市場已經開始拖慢新房建設，尤其是在多倫多和溫哥華——這兩座城市曾是幾十年房市繁榮的中心。疫情後緊接着的一波公寓項目正在竣工，導致單位供過於求，二手房價格和租金都下跌。開發商因此對新建項目持謹慎態度。
政府數據顯示，溫哥華的新公寓開工量去年年底降至2009年以來最低；多倫多今年第二季度的新開工量降至2007年以來最低。
“我們當時在泡沫中——現在回頭看再清楚不過了，”加拿大最大租賃公寓開發商Fitzrovia首席執行官阿德里安·羅卡 (Adrian Rocca) 說。他表示，自2023年以來，他沒有新建項目，因為為其融資的大型投資者，如養老金和保險公司，都在觀望。
“我們看到大量機構資本仍然在邊緣觀望，未投入新建項目。”
更謹慎
然而，過去幾十年推動公寓建設的主要力量是樓花投資者——他們在預售階段購買公寓。對於這些投資者而言，隨着租金回報率低於抵押貸款利率，財務困境最為嚴重。
經歷了近期市場下跌後，即便是經驗豐富的投資者也開始收手。
32歲的多倫多管理顧問拉希姆·蘇拉尼（Rahim Surani）通過兩套出租公寓兼職進行房地產投資。但在2022年房市高峰購買了自住房，並在關稅影響前一年在鋼鐵城市漢密爾頓買了另一套投資房後，他計劃未來更謹慎。
雖然他不排除再次購房，但他不指望新房產能像他父母的房子一樣，在二十年間升值五倍。
“以前大家都覺得，‘房子投資永遠不會錯，’”他說。現在，“我認為可能會錯。”
