《天下》爬梳實價登錄數據,發現全台預售屋交易熱區,竟然從六都與新竹等都會區,擴散到其他縣市。台灣打房歷史悠久,為什麼房市反而愈打愈熱?
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山多田少的農業大縣——苗栗縣,竟然出了全台預售屋房價飆漲冠軍。
《天下》爬梳近兩年全台實價登錄預售屋資料發現,預售屋房價漲最多的,就是過去被稱為首購族「無痛買房」的苗栗市,以兩年內高達七成的漲幅奪下全台冠軍。
在苗栗市賣房10年以上的台慶不動產苗栗自治瀧淳店長吳玟賢指出,許多人因為新竹縣與苗栗縣頭份鎮、竹南鎮房價太高,退而選擇苗栗市。就算苗栗市房價快速成長,但預售屋還是比鄰近的新竹、頭份、竹南硬生生地便宜三成、總價只要1300萬台幣。
不僅房價便宜,吳玟賢強調,苗栗市鄰近桃竹苗大矽谷計劃工業區,未來房價可望更上一層樓。苗栗市不只是全台預售屋漲幅最多的鄉鎮市區,更是預售屋熱潮從都會區往外擴張的縮影。
科技題材、新青安發酵,全台房價漲不停
在1989年央行全國性打房,祭出限制貸款成數五成以內、追查兩戶以上房屋持有者資金來源,以及企業建築融資額度上限等規定後,導致房市、土地拋售潮。加上亞洲金融風暴,連鎖效應之下,台灣房市沉寂10年之久,直到SARS疫情後。
房市低迷陰影過大,以至於近20年,央行都不願祭出全國性房貸措施,多半針對都會區。直到9月,全球原物料上漲,加上資金大量回流台灣、高科技題材帶動房市發酵;外加去年推出的新青安政策更推波助瀾,鼓勵青年貸款買房,房市買氣瘋狂。
根據聯徵中心統計,截至今年4月,全台房貸總額來到11兆、全台十分之一的人都背著房貸,創下歷史新高。
炒房已成為全國運動。《天下》爬梳數據更發現,全台預售屋交易熱區,漸漸從六都與新竹縣市,擴散到全台。
預售屋熱潮從都會區蔓延到全台
除了近兩年全台預售屋房價漲幅最多的苗栗市,觀察預售屋交易數量也可以發現,有更多非都會地區,如宜蘭縣、雲林縣,預售屋交易愈來愈熱。
縣市 | 2024年全台非都會區預售屋主要分布 |
---|---|
宜蘭縣 | 壯圍鄉、三星鄉、蘇澳鎮、冬山鄉、礁溪鄉、五結鄉、員山鄉 |
苗栗縣 | 苗栗市、頭份市 |
雲林縣 | 斗南鎮、斗六市 |
南投縣 | 南投市 |
嘉義市 | 東區 |
基隆市 | 暖暖區 |
註1:統計時間為2024年1月至8月。 註2:篩選交易標的為住家用建物;排除特殊交易、1樓,交易比數小於10的鄉鎮市區。 註3:2022至2023年打房政策僅針對都會區,包含六都與新竹縣市;非都會區為六都與新竹以外縣市。 資料來源:內政部實價登錄 |
「都會區土地成本太高,建商近幾年都跑到其他縣市購地,」台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中說,建商在非都會區大量推出預售屋建案,成為購屋新選擇。
先看預售屋熱門行政區新增最多的宜蘭縣。
陳定中觀察,宜蘭高鐵興建計劃推出後,許多從雙北來的「脫北」客群,看好宜蘭通勤台北的潛力,以及比雙北便宜的房價,快速入手。
排名第二、三的苗栗縣、雲林縣,則分別因為新竹、中科虎尾園區就業需求增加,帶動當地房屋買氣,「比起成屋,預售屋自備款低,買家更好入手,」陳定中說。
為了因應全台過熱的房市,近一波打房從2022年開始,央行取消六都與新竹縣市購屋第二戶貸款的寬限期,並在去年新增第二戶貸款成數最高七成的限制。而其他地區,並沒有這些限制。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛觀察,央行限制六都與新竹縣市的交易,反而讓許多投資客跑到其他沒有貸款限制的地區,大量置產。
「這就是為什麼苗栗近年房價會漲那麼多,」黃舒衛說,就算這些投資客名下已有房產,還是能在這些地區輕鬆買房。
從此,全台縣市房價一起水漲船高,打房政策再也沒讓房價下跌過。
央行9月重拳打房,能控制房價嗎?
今年9月,央行祭新政。只要名下有房,不論再跑到哪個縣市買房,不僅沒有寬限期,第二屋貸款成數最高更只有五成。
台北市不動產開發商業公會理事長、全陽建設董事長陳勝宏觀察,央行突然下重手打房,沒有緩衝時間,讓建商、購屋族措手不及,也讓全台房屋成交量明顯減少。
根據中信房屋最新數據,全國9月交易量明顯下跌,比去年同期減少12.3%,對六都與新竹以外縣市的房市交易影響最大。
「這些縣市的剛性需求低,以往吸引到的買家,多半是投資客,」黃舒衛認為,這波打房後,能讓投資客暫時收手,只留下真正需要買房、名下沒有任何房產的首購族,還能使用新青安政策,貸款成數達八成。
然而,即使交易量減少,建商也不願調降房價。
「只能咬牙撐著,」黃舒衛說,建商一旦降價,將面臨更麻煩的問題——降價前,以更高價格入手預售屋、還沒交屋的人,會要求建商補貼,甚至無條件解約。
長期關心居住正義的OURs都市改革組織秘書長彭揚凱無奈表示,只能期待央行緊縮政策持續,至少讓房價不要再快速飆漲。怎麼讓民眾在高房價之下,還能保障居住權益,考驗著政府的決心。
(責任編輯:宋玟蒨)