華僑網 加国时事 稅局搶先出手追討11年前賣房稅

稅局搶先出手追討11年前賣房稅

綜合報導,加拿大新的打房政策將於2023年1月1日生效,旨在”減少市場上的投機性需求,幫助冷卻過度的價格增長”。

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新稅法規定,如果房主擁有房屋的時間少於12個月,不允許使用主要住宅豁免權來規避出售房屋時實現的資本收益,但其中有某些例外情況,如死亡、殘疾、離職和工作搬遷。如果在12個月內出售,房價獲利部分將作為商業收入100%納稅。

但是,加拿大稅務局(CRA)並沒有在等待這項新的立法生效。他們正在通過法院系統,挑戰被認為的房地產”炒房”。其中有成功追討的,也有挑戰失敗的案例。

最近的一個例子是一個多倫多的房主,她到稅務法院挑戰CRA對其的賣房獲利追討。

該納稅人在2011年、2015年和2016年的年度納稅被CRA進行重新評估,她在上述3年時間內,在不同時期分別出售了四處房產。但最有爭議的是2011年她在多倫多的房產出售,因為CRA對納稅人的評估超過了正常的三年期限,並對該年進行了嚴重的處罰。

在法庭上,該納稅人解釋說,從2010年到2014年,她與前夫經歷了”動蕩的關系”。她說這導致了斷斷續續的同居關系,並最終在2015年分居並離婚。納稅人作證說,在2010年和2011年期間,她經常在被追討的出售房產裏,”作為躲避與她前夫激烈和虐待關系的避難所”。她認為這所房子是她的主要住所,所以當她在2011年賣掉它時,應該免征資本利得稅。

CRA不同意,認為該房產是作為”貿易性質的冒險(adventure in the nature of trade)”而獲得和處置的,因此其出售應被列為100%的應稅商業收入。CRA認為,納稅人從未將她的主要地址、雇主T4地址或其他郵寄地址改為該房產,因此該局的立場是,她在相對較短的時間內將該房產完全重建後”炒房”,獲得了巨額利潤。

稅務法院最終的任務是對2011年處置該房屋的四個基本問題進行裁決。

該銷售應被正確地歸類為“貿易性質的冒險”,因此應作為商業收入征稅,還是作為資本財產征稅,從而使其獲得資本收益?如果是資本財產,它是否是納稅人的主要住所,從而使收益免稅?納稅人在2011年的報稅表上是否作出虛假陳述(即沒有報告該房產的出售),甚至是否允許CRA重開2011年的納稅年度,並超過正常的三年重新評估期?最後,納稅人在提交2011年的報稅表時是否有嚴重的疏忽,從而要受到嚴重疏忽的處罰?

在分析了本案的事實和情況後,法官認為納稅人”幾乎不符合通常的不動產’炒房客’的事實模式”。她是一名教師,而不是一名房地產經紀人,而且她有其他情況可以解釋”所有權期限的糟糕經歷”,即她的虐待性、時好時壞的婚姻,她當時正試圖躲避前夫,而且從法律上分開。

最終,法官評估了該房產的性質、所持有的時間、納稅人到那時為止在房地產方面的有限使用、所花費的工作、動機,以及最重要的、決定該房產出售的情況作出結論:該房產是作為資本財產而獲得的,而不是為了炒房轉賣。

一旦法官確定該房屋是資本財產,下一個問題是它是否可以被視為她當時的主要住所,從而在出售時免於納稅。法官註意到該房產從未被長期居住,而且”除了強制性的水電費之外,沒有作為可識別的地址、永久居住的證據或其他家庭開支”。

法官的結論是:”雖然她(房主)可能認為(該房產)是她的永久住所,但如果沒有一些額外的證據,她現在的證據不能釋疑(CRA)的假設。”

然後法官轉向了一個問題——她在2011年的申報中是否存在虛假陳述,因為由於”疏忽、大意或故意失職”沒有報告房屋出售。法官認為,納稅人缺乏任何”細節和材料來證明她的申報情況可能是正確的”,因此CRA有權重開和重新評估她2011年的稅收,即使超過正常的重新評估期。

最後,法官談到了嚴重疏忽的問題,並得出結論認為,納稅人的申報立場,認為房屋是她的主要住所,所以她認為收益不需要在2011年的申報中報告,不應該被認為是嚴重疏忽。

他取消了對嚴重過失的處罰,指出”(納稅人)雖然受過教育,但顯然不熟悉商業和稅收的方式。她認為她可以自己報稅。然而,根據所有的事實,這並不等同於故意的行為,而是對遵守法律的漠不關心”。

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