華僑網 金融财经 这些城市,房价又要涨了?|聊聊房票

这些城市,房价又要涨了?|聊聊房票

最近,「房票」这个词特别火。

起初是因为6月20日郑州的一份文件——

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这里划一下要点:

郑州中心城区的棚户区改造将推行房票安置,对被征收人使用房票购买商品住房,给予安置补偿权益金额8%奖励,且不计入家庭限购套数。

一眼看上去,是「又给房,又给钱」,还不占名额。

不仅是郑州,早从年初开始,就有宁波、温州、鄂州等城市陆续出炉了房票相关措施。

于是有网友评论说,「楼市核弹来了」、「房价要涨了」。

真的是这样吗?

今天,我想和大家聊聊「房票」的来龙去脉,以及未来它又会如何影响和改变我们关心的楼市。

01 欢迎来到神马村

为什么会有「房票」出现?讲个小故事,你就懂了。

神马村建村时没咋规划,到了现在,村里许多房子拥挤排列、居住环境差,里头的村民是不能住下去了。

于是,村里各地的小组长们(地方政府)给出了2个安置方式。

  • 给钱(货币安置)
  • 给房(实物安置)

起初小组长们手里没多少钱,只好建些回迁房,赔给拆迁户。

地理位置可能没那么好,子女教育、医疗服务等公共设施堪忧。

村民们不开心。

后来有人想出了个好主意,发明了PSL(抵押补充贷款):

也就是把钱借给村支书(国开行),由他再借给村头小组长(地方政府),这样就有钱给到拆迁的村民了。

但是村民们依然不太开心。

他们在不乐意啥呢?

简单来说,就是觉得钱没给够。

别以为拆迁户都是「土豪」,得分「棚改」还是「旧改」来看——

「旧改」(旧城区改造),一般大头是房产开发商负担,有的为了拿地,会给好地段的拆迁房付出特别高的溢价;

但是神马村做的这些属于「棚改」(棚户区改造),拆迁补偿标准是小组长们设定的,不能讲价。

有的村民拿了钱,还不够买一个合意的新房,得自己补上剩余的贷款。

另外,小组长们也不好过。

借来的钱(PSL)是要还的,还有一部分要自己补足,压力很大。

于是有几个思维活泛的小组长,想出了第三种安置方式:给房票。

02 到底什么是房票呢?

提到「房票」,不免让人想到七十年代,那个买什么都需要票的时代。

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现在我们说的房票,主要是针对棚户区改造的一种凭证——

它可以拿去买房,一般是政府指定区域内的商品房。

它有有效日期,大部分地区是12个月(有的长达2年),过期后就只能选择货币安置,不再享受房票政策性奖励。

但它并不是强制性的选择,换取的,也不仅仅是房子这单一实物。

首先,解决了「村民们的需求」。

房票安置,往往还有不少附带的「奖励」,比如——

房票买的房,不计入限购套数;能跨区购买「房源超市」中的商品房;享受政府商定价格优惠……

另外,子女教育问题也有考虑到:房子交付前,保留原地的入学资格;新购房屋后,可以在所在学区办理入学。

还有一些实际的补偿回馈,比如郑州的8%的奖励。

假设原本拆迁款给100万的商品房,选择房票可以拿到价值108万的「代金券」。

不过有个「最低消费要求」,购房金额得超过房票的90%,房子配套的储藏室、车库等的价款也可以凭发票计入金额。

满足了「最低消费要求」后还有剩余的话,等房票到期了,剩余部分还能兑换成「现金」。

很明显,房票推行的一个重点,就是让大家更愿意买房、盘活存量房。

再来,解决了「小组长们的财务困扰」。

地方政府的财政资金一般有两个来源:

1)「借」钱:PSL、城投债、PPP等

2)「卖」地:土地出让收入

既然是借钱,那就是要还的,比如前文提到的PSL。

它是2015年促进棚改货币化(拿钱的拆迁模式)的重要举措,但是随着2018年棚改货币化停滞,PSL规模在持续减少。

如果可以发房票,比起直接给现金,能减轻不少财政压力。

另外,房票安置是实名制的,并且规定了适用区域(比如郑州是中心城区)——

大部分地区相当于是引导人去购买指定房地产企业的「新房」。

这样下来,买房的多了,能带动房企拿地的积极性,促成更多「土地出让收入」,给地方政府创造稳定的收入。

所以房票的第二个重点,就是给地方政府带来源头活水,增加发展实体经济的底气。

03房票带来的思考

那么,「房票」推广开来,对我们到底会有哪些影响呢?

1、房价会涨吗?

房票政策铺开的城市中,只有少量二线城市,有的还只是一个区在施行(比如宁波就只在奉化区)。

大部分分布于三四线城市。

有一些朋友会问,这对今年的房价到底会有什么影响?

2015-2017年加速棚改,我国三四线城市房价迎来一波猛涨,当时也用上了「房票」的制度。

短期来看,这次三四线城市房价在房票的推动下,有可能小幅上涨;但长期来看,整体房价依然不会大幅反弹

一方面是当年地产开发商在不少三四线城市建了太多楼卖不出去,这次房票主要起到去库存的作用;另一方面,我们「房住不炒」的底线依然没变。

只要不是人口净流入城市,房地产的支撑仍然是短暂的。

对于一线城市来说,几乎没有影响,房票安置规定了区域,也意味着避免了资金外流。

所以,对房价的影响,主要体现在三四线城市的短期波动。

2、背后还有什么投资机会?

2月中旬以来,多地出台一系列的房地产纾困政策。这和政府的一系列重磅表态有关——

3月的政府工作报告,提出要「因城施策」、「促进房地产业良性循环和健康发展」;

4月的中央政治局会议,再次强调了要「支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展」;

5月,央行降低全国首套房贷款利率下限……

房票,则是个很好地回应了「因城施策」、「支持刚性和改善性住房需求」的举措,很有可能只是一个开始。

在这一系列的政策推进下,无疑能带动大量家电、建材、装修的需求,相关的投资机会也可以保持关注。

随着一个个纾困政策出炉,我们也能从中对政府的态度窥见一二。

理解大趋势,站对大方向,财富才能不掉队。

总的来说,房价大涨短时间大概率难再现,单一维度的需求刺激也已过时,更多的是如何平稳调和各个地区的需求,因地制宜。

好啦,关于房票就先和你聊到这里。

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