华侨网 中国要闻 支付合理对价并取得房屋所有权,是否就符合法律上的善意取得?

支付合理对价并取得房屋所有权,是否就符合法律上的善意取得?

法条索引:

根据《中华人民共和国物权法》第106条的规定,构成善意取得必须满足三个条件:也即受让人受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的动产或者不动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

案件背景:(本案根据真实案例改编)

北京某A公司于2005年将久润花园16号(包括涉案105号房屋)商住楼工程发包给B公司,2006年B公司又将该工程转包给C公司。2012年ABC三公司因在施工过程中发生纠纷诉诸于法院,法院判决确认C公司用已出售的31套涉案房屋抵顶A应付C的工程款有效。

案件事实:

2008年C公司将久润花园105号房屋卖给陈某,后陈某便装修入住。2017年国家对商业用房限购政策出台后,由于陈某不能办理个人产权证书,于是将涉案105号房屋返还给C公司,C 公司退还陈某相应的购房款。

2009年,A公司将105号房屋卖给孙女士,并签订《北京市商品房买卖合同》,后于2011年3月和孙女士另行签订《北京市商品房现房买卖合同》并于2011年5月将涉案105号房屋登记在孙女士的名下并办理了…..号产权证书。但是从2011年到现在,孙女士都未住进涉案房屋,于是向法院提起诉讼,要求C公司履行交付房屋的义务。

法院审判观点:

根据上述案件事实可知,A公司在2008年4月15日与D公司达成备忘录第三条“鉴于当前的资金状况,双方同意A公司用16号楼全部商铺抵顶D工程款的约定”,A公司明知涉案房屋存在争议,在此争议还未解决的情况下,与孙女士签订了商品房买卖合同的行为,该行为漠视了陈某的权利,此行为主观上具有恶意;孙女士和A公司在签订商品房买卖合同时即便对其对涉案房屋存在纠纷不知情,但是在涉案房屋成为现房之后,孙女士在物权变更时对陈某已经装修入住一事是知情的,在此情形下孙女士对涉案房屋实际情况应该是明知的,但是其未进一步与涉诉房屋出售方A公司了解情况,以保证交易的真实性、正当性,与交易习惯不符且甚至未就涉案房屋内住户问题与涉诉房屋出售方进一步协商处理,仍然办理物权变更登记,未尽到谨慎注意义务。故孙女士在主观上是不具有善意,其行为也不构成对涉案房屋的善意取得。

根据一房数卖的原则可知一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋已经买卖合同成立的先后顺序确定权利保护顺位,但是已经已经办理登记的恶意买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人原则。

涉案房屋的出售方和买受方均不具有主观善意,因此孙女士不应享有房屋的所有权。

综上所述,是否善意取得房屋对于房屋买卖交易很重要,并不是只要支付房屋的合理对价并办理了产权证明,此房子就永久属于你。

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