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深圳一百強房企資金鏈斷裂:新一輪整合潮將上演?

時間:2017-06-18 21:40 來源:華夏時報 作者:轉載
  6月15日,一條“深圳某百強房企欠薪3000萬,疑資金鏈斷裂,老板去向不明”的消息在地產圈流傳,經《華夏時報》記者了解,該房企是奧宸地產。

  實際上,奧宸地產的資金問題,在2014年就開始顯現,即使在2015年、2016年新一輪房地產牛市中,通過出售優質土地,銷售項目資金回籠,也沒有擺脫資金危機的困境,只因過去幾年攤子鋪的太大,最終被拖累。

  業內人士預言,新一輪房地產調控再起,房貸利率提升影響市場成交量,而放款時間延長,也將影響房企的資金回籠,在這一輪牛市中過渡擴張的小房企,又將在調控後出現資金斷裂的現象。

  資金斷裂

  在深圳奧宸地產南山阿里云大廈辦公室,因拖欠物業費已被貼上封條,根據門上的通知函顯示,奧宸地產共欠費用399萬余元。

  據悉,奧宸地產2016年8月承租阿里巴巴T2座9樓,而在今年5月收到《催款通知書》,一年不到,連辦公租金物業、水電費用都無法繳清。

  實際上,2015年、2016年,正是深圳房地產市場行情火爆之年,奧宸地產也有兩個項目在售,其中,奧宸壹城華軒在2015年11月拿到預售證,奧宸壹城華府在2016年1月拿到預售證。

  據深圳規土委資料,兩個項目除了司法查封的房子,其余已經全部出售。前者查封5套房,後者查封43套房。

  據奧宸地產官方網站資料,集團創立于1996年,具有國家一級房地產開发資質,總資產超180億元。經過多年的发展,現已擁有深圳、北京、昆明、騰沖等多個城市的房地產項目,還曾在美國韓國開发過項目。

  奧宸地產的資金斷裂問題,實際上是淪陷于上一輪調控中的2014年,仍是房地產調控導致市場處于低迷行情之年,奧宸地產也是在這一年開始出現了資金斷裂的問題,云南2個項目停工。

  據一位離職員工透露,從2014年下半年開始,奧宸地產就開始出現欠发工資的現象,隨即引发了大量員工離職。在奧宸觀壹城項目開盤之前,項目也曾出現過短暫停工現象。

  2015年,因長期拖欠承包商、供應商、建築工人等多方款項,奧宸地產旗下所有昆明在建項目全部停工。兩個項目因逾期交房,諸多昆明業主與項目施工方被迫“跨省”維權。

  2016年,奧宸集團深圳項目奧宸觀壹城再次卷入施工放緩風波。包括部分已售房源在內,超70套房屋被司法查封。

  據記者了解,奧宸地產出現資金鏈斷裂的問題,也是因為上一輪房地產牛市時,公司步子邁得太快,2010年公司老板鄒某放出豪言,三年銷售要做到200億,擠進全國房企前20強,完成幾大城市群布局。

  雖然2015年奧宸地產將深圳一塊位于光明區的舊改土地,以超10億元的價格出售給星河地產,緩解了部分資金壓力,但始終沒有周轉過來。與這一輪牛市也無緣。

  業內人士稱,奧宸地產在光明新區的舊改地塊已運作4年,前期已投入大量資金,項目也已進行到“專項規劃”的階段,如果不是資金特別緊張,奧宸絕對不會舍得賣了這塊地。

  盡管從2015年開始,政府救市,深圳市場回暖,但奧宸在昆明的項目仍然深陷于市場低迷中,在這一輪牛市中,奧宸也一直未走出泥潭。

  小房企仍將受累于市場調整

  上一輪房地產調控,全國不少小房企受波及,二三四五線城市的爛尾樓遍地開花,其中還不乏知名的百強房企。

  眾所周知的是,2011年綠城開始傳出破產流言,2012年斷臂求生引入香港上市公司九龍倉作為第二大股東,又將一部分項目賣給融創。2014年經濟下行,中高端房地產的銷售越发困難,最後,掌門人宋衛平先後牽手融創與中交建。

  2014年,深圳的光耀地產出現資金問題,在惠州的多個項目停工,通過民間借貸和高息從銀行借款,也未能扭轉局面,最後破產。

  光耀拿下的項目,都是在2011年到2014年,多數位于惠州,惠州在投資熱潮過後房子去化困難,利用高利貸資金也根本無法自救。

  同樣在2014年,江蘇華光地產資金鏈出現問題,項目融資難,信托融資中途叫停,到2015年8月,華光地產被宣布破產清算。

  破產原因,也是因為之前幾年房地產形勢大好,華光地產步伐邁得太快,拿地過猛,2008年高價拿下的地一直不敢開发,不考慮土地價格,所以才導致資金鏈斷裂。

  雖然2015年市場有回暖跡象,但華光沒有等到黎明,其在南京處于開发狀態的三個項目全部宣告資金鏈斷裂。

  據記者了解,這些破產的房企,都是存在資金緊縮、擴張太快、產品不適銷,高成本融資等問題。有的幸運的躲過了上一輪調控災難,艱難的熬到了黎明,而有的就倒在了黑夜里。

  而新一輪房地產調控已經來臨,業內人士認為,同樣的整合過程或將在未來幾年再次上演。

  隨著央行收緊貨币政策,目前銀行房貸放款時間已經明顯拉長,房貸利率也明顯提高,這都會影響到開发商資金回籠的速度和資金鏈條。

  “房企還在拼命拿地,也是因為市場情緒所感染,房子賣得太好,而過去多輪調控,最後都是以政府救市,開始新一輪地產牛市,所以房企也篤定政府不會徹底讓樓市死掉。”深圳一家房地產央企中層管理人士對記者說,其實房企也看不准市場,所以經常會踏錯節奏。

  但萬科這樣對市場非常敏感的龍頭房企,其實已經在備戰未來的市場調整了,萬科今年拿地的數量也在減少,手握八百億現金,等待市場機會。

  而融創孫宏斌也對本輪市場調整,表現的非常悲觀,他說從去年底開始就不拿高價地了。

  “有些房企預料不到這一輪貨币收緊後,會有什麼後果,房貸收緊,銷售款回籠周期拉長,融資變難資金鏈能不能撐住,高價拿的地,等市場調整價格下跌時,開发出來還有沒有錢賺?”上述央企人士說。

  “每次調整死的多數都是小房企,大房企因資金實力強,反而更受益,還可以趁機提高市場佔有率,吞並好的項目。”萬科內部人士對記者說。

(責任編輯:轉載)

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