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香港商铺:市场基本见底,零售未见转机,中档消费主导成为新常态

来源:网络整理 作者:华侨时报 发布时间:2017-09-03
摘要:香港商铺:市场基本见底,零售未见转机,中档消费主导成为新常态 -新闻频道-和讯网

本文首发于微信公众号:克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  小Q导读:零售业难回巅峰,中档民生消费影响商铺需求将成常态。

香港商铺:市场基本见底,零售未见转机,中档消费主导成为新常态

 
  文/克而瑞研究中心洪圣奇、林超涵、胡璋伊

  自2015年9月以来,香港商铺市场租金连续下挫,核心商铺接连暴跌。随着市场结构的不断改善,高档奢侈品店比例逐渐降低,与民生息息相关的中档消费成为主要需求,终于商铺租金在2016年年底趋于平稳。

  未来,由于人民币相对于港币贬值的趋势、反腐行动的显著效果、内地游客出游选择的多样化等多重因素,香港零售业的外来需求已经不再是主要增长动力。零售业想要恢复2013年的巅峰非常艰难。以餐饮、食品、药物化妆品等为代表的中档民生消费成为影响商铺需求的主要因素,且这将会是一个常态。

香港商铺:市场基本见底,零售未见转机,中档消费主导成为新常态

 

01

  供 应

  非核心地区供应增加,短期内预计空置率增加

  2016年全年香港商业楼宇落成量123,100平方米,是2015年全年68,300平方米的近两倍,为十年来最高。其中32%的供应来自元朗区(39,700平方米)。2017年,零售商铺落成量仍将保持较高水平,预计93,300平方米,供应主要来自西贡、油尖旺和沙田,分別占总落成量的19%、16%和14%。

  近两年大量新增商铺供应来自非核心区域,例如元朗、屯门、西贡等。尽管短期内难以消化所有新增供应,可能导致空置率增加,且租金有下行压力,但其主要针对的是本地民生类消费的需求,例如餐饮食肆、非耐用消费品等,长期来看风险较小。

香港商铺:市场基本见底,零售未见转机,中档消费主导成为新常态

 

香港商铺:市场基本见底,零售未见转机,中档消费主导成为新常态

 
  铜锣湾、尖沙咀等核心区域在租金大幅下跌之后,随着新的商户入驻,空置率将会在2017年有所改善。

  02

  需 求

  内地游客访港人次跌幅减小,负面影响不可避免

  在过去的三年中,由于出行选择增加、“一签多行”改为“一周一行”以及人民币贬值,内地访港旅客自2014年开始连续三年整体呈下降趋势。2016年内地游客访港人次较2015年下降6.68%。然而在2016年12月,内地游客访港人数较2015年同期上升6.11%,有逐步缓和的迹象。

香港商铺:市场基本见底,零售未见转机,中档消费主导成为新常态

 
  根据香港旅游局的预测,今年整体访港旅客将下跌2.2%,且人均消费将下跌约5%,这将导致整体入境相关的消费下降14.6%。

  另一方面,非内地的访港旅客在2016年的第4季度较2015年同期上升3.7%,增长主要来自北亚及东南亚。

  尽管此升彼降,由于内地游客占总体游客人次比例约75%,非内地的访港旅客的增加乃杯水车薪,内地游客的继续减少将不可避免地对零售市场造成负面影响。

  零售业连续三年疲软,商铺租户结构性改变

责任编辑:华侨时报