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K11的新世界:艺术型商业启示录(3)

来源:网络整理 作者:华侨时报 发布时间:2017-11-09
摘要:然而,存量时代的到来,加上电商的冲击,同质化的品牌堆砌和业态很难在激烈的竞争中脱颖而出,购物中心需要差异化,体验型商业成为出路之一。 不

然而,存量时代的到来,加上电商的冲击,同质化的品牌堆砌和业态很难在激烈的竞争中脱颖而出,购物中心需要差异化,体验型商业成为出路之一。

不论是K11,还是芳草地,都在试图改变商业地产领域的传统,它们制造的热度吸引了众多开发商学习借鉴,“体验”成为商业的潮流。

在2017年新开业购物中心中,各种展览、地铁博物馆、综合医院、动物园、海洋公园、冰雪体验中心等创新业态纷纷进入商场。开发商为吸引消费者眼球,可谓用尽全身解数。有调查称,40.47%的消费者表示在购物中心看完展览会继续进行其他消费,52.56%的消费者表示看完展览偶尔会继续逛商场,展览在吸引消费者的同时也催生了消费者的消费需求。

不过,简单增加一些体验业态并非商业地产一劳永逸的解决方案。统计显示,2017年1-9月,全国28个城市746个“老牌”购物中心共关店约10000家品牌,体验类品牌占比近55%;而在新开的约18000家品牌中,体验类品牌占比仅为43%,体验业态更迭比想象中更为频繁。

值得注意的是,在吸引人气的同时,体验型商业也有明显的劣势。例如,由于某些体验业态特殊的硬件要求,商场会牺牲大量的商业面积,从而导致租金收益能力差;此外,当体验式业态是主力商户时,一定程度上会增加招商的难度。

因此,如何在“高客流”与项目“收益”之间找到平衡是体验式商业需要解决的问题。

从已开业的K11购物中心不难看出,体量小是其鲜明的特征,且并非孤立的商场,而是位于新世界的写字楼下层,成为整个综合体的一个配套项目。因此,在项目打造之初,商场的经营需求并不突出。

对此,同样是艺术型商场的芳草地创始人黄建华就曾指出,公司真正有稳定的高产出的业态是写字楼,并以此来反哺商场的投资回报。“项目办公大楼从每月220元/平米开始起租,商场开业之后,办公楼租金可达到450元/平米,这部分收入是净赚的收入。相比之下,商场是这个综合体三个业态中经营波动幅度最大的业态。不同于酒店和写字楼,商场是需要团队进行不断维持的业态。”

当下,传统购物中心竞争日益激烈,作为艺术与商业结合的先行者,K11为商业地产提供了很大的想象空间。不过,能否打造出清晰的商业发展模式,为新世界发展带来更为可观的收益,还有待更多的检验。

责任编辑:华侨时报