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民间大神的购房法则

来源:网络整理 作者:华侨时报 发布时间:2019-05-05
摘要:民间大神的购房法则 -房产频道-和讯网

文丨子木

 

文丨子木

  1

  昨天收到一封来自河南的求助信。

  这位信的作者是年过60的前辈,应该是已知关注我年龄最大的读者朋友。当初因为给孩子买房,在郑州(楼盘)和洛阳(楼盘)之间犹豫不决才找我做咨询。他很热情,基本每篇文章都会留言,然后附上一段长长的感想。

  从去年,他开始喜欢研究楼市,但目前遇到的问题是,市场上很多专业的数据表格和走势曲线怎么都看不懂,有时候甚至花一天时间找一个表格,结果找到的数据还是错的。

  这的确是个问题。

  在房地产上,我一直本着「授人以渔」的原则做内容输出,但是没考虑过很大一部分读者并没有经济数据基础。而且更重要的是,很多都是三四五线城市的读者,不健全的楼市信息无法给予他们判断楼市行情的有效依据。

  所以,子木今天特地整理了一些合适所有人,简单明了的民间买房实操方法,供大家参考学习。

  2

  数据

  首先,我们要明白一个道理,一切数据和方法都是为真相服务的,而这个真相就是「市场供需」。

  作为一个聪明的购房者,你一定要明白你所在城市、区域,或者地段到底有多少房子,又有多少买房的人。房大于人,还是房少于人。当需求大于供给时,房子因稀缺而价值凸显,房价上涨,反之亦然。

  那么用一切方法寻找市场供需,就是我们要做的事情。

  第一个方法是学会分析基础数据。这是接近市场最简单高效的方法。我们在推论市场行情的时候,一般会参考两类数据。

  1.成交

  2.房价

  其实大家都喜欢看房价走势,但它却是「行情延时」的表现。会看行情的人一般都是以成交为主。举个例子,老王所在的郑州1月份成交1万套,2月成交2万套,3月成交4万套,连续3个月以100%的速度增长,说明郑州楼市的行情正在加速反弹,房价蓄势待发。

  但是要注意的是,成交量上涨并不意味着房价上涨,因为随着看房人数增加,业主信心越来越强,认为自己的房子可以卖个好价钱后,才会主动上调报价,集中的上调才会促使整个市场的房价上扬,这需要过程,也需要力度。

  一般来讲,房价会在成交量连续上涨2-3月之后发生变化,而在此之前,「量升价平」时期,则是最好的购房时机。

  除此之外还有一些数据很重要,例如新增房源量和带看量。新增房源量是这个月新挂牌的房源数量,用来表明此阶段有多少人愿意出售房产。而带看量也很直接得告诉大家,最近这个城市、这个地区有多少人有意愿买房。表达市场行情更为直观。

  例如近期异常火爆的苏州(楼盘)市场,激增的带看量直接带飞了房价。(数据来源于贝壳,大家可以从贝壳二手房的“贝壳指数”自行获取)

(苏州带看量走势图)

 

(苏州带看量走势图)

(苏州调涨调降走势图)

 

(苏州调涨调降走势图)

  当然这些数据是由一些房地产研究机构通过线下采集、线上大数据运算得出的。常人很难获取得到。而且绝大部分三四线城市数据样本小,甚至网签数据不公开,那么再厉害的机构都无法采集到有效信息。那这时候该怎么办?

  这就用到了群体现象法。仔细观察楼市活跃群体的动态,分为三类,中介、大妈和开发商。

  3

  行情

  中介

  如果你想买一套好房,你的微信朋友圈至少有20个房产中介。

责任编辑:华侨时报