次級按揭

•曹國為

　　當我們借錢買樓，銀行一般要求最少付 25% 首期，同時要看貸款人的信用、入息及債務去評估還款能力，此外，還要看該幢物業的市值。假設買價四十萬，付十萬首期，信用及還款能力都通過，但房屋估價衹值卅萬，貸款便不會批准。

　　在美國有些銀行及財務公司，為爭取生意及收高點利息，將條件放寬，包括免首期及不論信用評估都借，有些甚至免供款，將利息加進貸款讓「雪球」越滾越大，這便是所謂次級按揭，而它的爆破亦是最近環球跌市的導火線。

　　有些銀行或財務公司，為了將風險分散及減低，把這類貸款集合起來，然後透過不同形式賣給各類「企業」投資者、基金、其他財務機構及私人投資公司。賣家繼續管理這些貸款按揭，而買家則可固定收息，並可將這些「投資」在市場上出讓，形成一種新的投資工具。當美國樓市下跌，很多次級按揭無法繼續借錢，供款出現問題，銀行便要收樓。在此情況下銀行將收樓拍賣，價錢當然不理想，有時收到的錢低於欠款額，銀行便要承受損失，而投資這類「證券」的投資者自然亦要虧損。這便是它的背景。

　　但到底次按市場有多大？股市下跌幅度又是否合理？還未見底？還是反應過度？以下是紐約時報的報導：

　　在美國總體按揭市場 $104,000 億裡約有 13% ，即 $13,500 億屬於「次按」。當中約 14% 有問題，而它當中約 5% ，或 $670 億要「收樓」。按經驗，這批收樓拍賣後可收回一半錢。假設另外還有一倍這樣的次按會走上同一條路，總損失大約 $670 億左右。美國總資產值約 $700,000 億，股市總值約$200,000 億，截至 13 日為止股市下跌$11,000 億（單美國股市而論），跌市幅度是否合理呢？加拿大及歐洲公司受次按市場的影響是很小的（以總體經濟比較），但它們的股市亦大幅下跌。這是因為恐慌性拋售？獲利回吐？還是其它原因？歷史上金融市場發生很多風暴。當風暴來臨時應按兵不動？迅速離場？還是趁機入市？